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招疫情下房企生态出现新动向 商蛇口上半年业绩大降约80% 拿地却更激进

2020-07-27 15:11:08 来源:华商网-华商报 作者:华商网-华商报
    昔日房地产四大天王之一的招商蛇口,近日交出一份并不好看的半年预报:今年上半年净利润或下降八成左右。不过,招商拿地却比以往更加激进,折射出疫情影响下房企的生态新动向。
  招商蛇口净利润或降八成,半年斥资近500亿高溢价拿地
   昔日地产四巨头之一的招商蛇口,今年很可能收获一份并不好看的半年报。
   7月13日晚,招商蛇口发布的业绩预告显示,2020年上半年净利润为8亿元—10亿元,相比去年同期的盈利48.98 亿元,同比下降 79.59%-83.67%。若上述业绩最终未做修正,这将是招商蛇口自2015年重组上市以来,盈利规模最少的一份半年报。
   对于业绩下滑的原因,招商蛇口归咎于去年同期通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。同时,自今年初新冠肺炎疫情爆发以来,公司采取了减租免租、暂缓开工等措施,经营业务受到不同程度影响,营业收入和投资收益均较预期减少。
   招商蛇口还预计,受结转项目地区的结构影响,毛利率将同比下降。
   这不是招商蛇口毛利率首次下滑。2019年,其毛利率为34.56%,为2017年以来最低。同时业绩增速亦有放缓。2017-2019年,招商蛇口净利润增速为28.06%、20.42%、5.2%。
   虽然业绩增长乏力,但招商蛇口在土地市场却表现的更加主动。年度业绩会上,招商蛇口董事总经理蒋铁峰就曾表示,今年拿地金额规划应该会超过2019年。据克而瑞统计,今年1-6月,招商蛇口拿地金额492.7亿元,已经同比增加了47%。
   一位房地产行业人士认为,土地储备决定房企市场占有率、业绩排名等,因此开发商出手土储没有问题,关键在于拿地成本和布局策略,一些城市地价走高,很难说是“抄底”良机。
   今年招商蛇口竞得土地中,出现了数宗价格不菲地块。例如:6月10日,招商溢价摘得西安航天基地一宗低密度宅地,13860元/平方米的楼面价已经和周边高层售价接近。6月15日,招商蛇口以24.11亿元的总价拿下徐州一宗地块,溢价率超过138%。7月3日,招商蛇口以44.04亿元摘得上海虹口一宗宅地,81000元/平方米的楼面价刷新了区域单价纪录。
  地产巨头格局生变,招商曾错过西安房地产“黄金时代”
   国内房地产业风云变幻,十年前称霸一时的“招保万金”早已被“恒万碧”所取代。
   今年上半年,克而瑞公布的全国房企销售榜上,恒大、碧桂园、万科、中海、保利、融创、绿地、龙湖、世茂、新城控股权益金额排在前十位。而从2017-2019年销售排行榜来看,前十房企基本也是这几家,再加上华润、华夏幸福。那么,招商蛇口在哪里?
   据克而瑞统计,今年1-6月,招商蛇口权益销售金额730亿元,排在第11位。过去三年,招商蛇口的年度权益销售金额,在全国房企中排在前十五强,但未跻身前十。
   资深房地产人士周文豪在接受华商报记者采访时表示,在过去几年去杠杆背景下,面对房地产调控,招商地产整体战略相对保守,并没有加大土地储备力度,因此近两年销售和利润表现有所下降。
   2017年开始,中西部成为房企布局重点区域,进驻西安的地产巨头持续增多。招商系在西安的地产开发可追溯到更早。20世纪90年代末,曾在西安东门外建起了招商广场,后逐渐淡出。2014年,招商系踩着市场低点二次登陆西安,并推出依云曲江项目,
   华商报记者上周五,来到位于西安曲江二期春临三路与公田五路交叉口的依云曲江项目现场了解到,目前新房已经售罄,部分业主已入住。据贝壳找房黄姓负责人介绍,现在卖的是二手房,挂牌价在16000元/平左右。除了这个项目,招商在西安销售的还有雍景湾、城市广场等项目。
   一位业内人士称,依云曲江之后,很长一段时间招商在西安土地市场几无建树,也错过了房地产的“黄金时代”。由于权益布局不足,招商蛇口近两年在西安销售排行中,亦不在前列。
   在开源证券资深投顾刘浪看来,西安并不算招商蛇口主要布局方向,其资源储备集中在粤港澳大湾区,新拿地则以长三角居多,由于战略布局方向不同,招商蛇口在西安表现并不突出。
  疫情带来集体冲击,有22家A股上市房企预计亏损
   一位房地产营销人士称,为了增加供应冲规模,包括招商在内的很多房企在今年加大了拿地力度,这个时期去化就非常关键。如果去化节奏不佳,存货又增加,会给业绩带来更多压力。
   显然房企正在更加珍视决定未来命运的筹码,但业绩下滑却成为眼下的绊脚石。
   上半年最后一天,万科总裁祝九胜在股东大会上说,“疫情对我们造成了实实在在的影响”
   两天后,万科公布的销售简报称,今年1-6月累计合同销售面积2077万平方米,合同销售金额3204.8亿元。去年同期,万科合同销售面积2150.1万平方米,销售金额3340亿元。
   强如万科等龙头企业也罕见叫苦,疫情对中小房企的冲击可想而知。华商报记者梳理Wind数据发现,截至7月24日,披露了2020年上半年预告的51家A股房企中,业绩预增的只有9家企业。这9家企业中,除了中南建设和天健集团明确表示业绩上涨是“房地产业务结算规模增加”或“项目结转收入增加”,其余大多与出售资产或收购物业板块有关。
   上述51家上市房企中,有36家房企业绩预警,其中更有22家处在亏损状态。预亏最多的泰禾集团达18.6亿元,嘉凯城、泛海控股、新华联等7家房企预亏也在亿元以上。
   而从年初至今,不少曾是富豪榜常客的房企老总们,也在今年登入法院被执行人名单里,这份名单中就有泰禾集团董事长黄其森等。
   在克而瑞公布的房企销售榜单上,中冶置业、中华企业、星河湾、恒泰集团等多家区域知名房企,今年已离开了百强阵营。
   “从房企业绩大面积出现下滑,到一些企业被挤出百强行列,其实都是疫情影响下的正常状态,也是房地产行业加速洗牌的表现。”浙江大学房地产研究中心调研员夏强表示。
  房地产业是否债务压顶?两极分化可能正在加剧
   尽管房地产市场交易有所回暖,但行业动荡余波仍在。对习惯了举债开发的房企来说,泰山压顶的可能是一轮债务压力。有统计数据称,今年房地产行业到期债务约在1.46万亿元,其中7月份是到期高峰期,达到1490亿元。
   疫情发生以后,新华联成了首个债务违约的上市房企。今年4-5月,新华联发生了三笔债券违约,未能按期足额兑付的本息共有25.1亿。随后,新华联集团与中金公司签署战略合作协议,才暂时缓解了资金困局。自4月中旬以来,已有包括协信、弘阳、绿城、富力、泰禾等多家房企透露引入战略投资者意愿,以求重整旗鼓。但在宣告战投计划后,不少房企并没有像新华联一样顺利找到“金主”。
   据同策研究中心总监张宏伟分析,引入战投存在两种情况,一是过去发展较为激进,现在遭遇经营压力,需要解决后续资金问题,二是企业发展本身可能不错,再向上发展遇到瓶颈,不一定是市场问题,可能碍于资源、融资成本等方面因素。
   不过,周文豪表示,房地产行业资金压力最大时期已经过去。这是因为,最近几年,各大城市地价都是呈上涨趋势,房地产商的资产负债表不仅没有恶化,反而是得到优化。他认为,受疫情影响,金融监管部门对房企融资行为也增加了容忍度。
   刘浪介绍,房地产业整体负债率仍然较高,不过这主要是由预售机制导致。从短期还债压力看,今年一季度上市房企现金短债比为0.98,同比下降0.26,行业现金短债比风险可控,其中大中型房企短期还款能力要强于板块,解决债务风险的能力也要强于中小房企。
   夏强表示,房地产属于资金密集型行业,只有后续销售跟上了,财务情况才会有所改善。面对疫情影响,部分开发商尤其是中小房企,可能会为了快速回款,出台一些打折促销动作,从而扛过当前的偿债压力期。
  疫情下已有269家房企破产?
  大多涉及区域中小开发商
   疫情冲击之下,有关房企破产的消息吸引了不少注意。据人民法院公告网显示,截至7月24日,今年发布破产相关文书的房企达269家。
   听起来颇为惊人,但华商报记者梳理发现,大部分涉及三四线城市的中小房企。
   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,就市场发展来说,出现部分企业破产是正常现象。部分中小房企因债务压力增大,疫情下抵御风险能力不强,可能会面临破产情况。同时,还有一些中小房企项目开发完以后,就不再扩张,也会通过破产方式来处置。
   这269家房企也并非都已宣告破产。华商报记者随机查询了其中6家房企的工商信息,结果均处在存续或在业状态,包括一些在近期被裁定宣告破产不久的房地产企业。据了解,企业破产其实是一个漫长过程,涉及破产申请、法院裁定受理、债权人会议、财产变价分配,甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、中止破产程序等都会有公告。
   因此,269份破产文书中,真正被宣告破产的仅是少数,大部分其实是破产流程中的各类公告,例如:更换管理人、债权人会议通知、督促债务人提交相关资料等。
   陕西一位财税人士介绍,在实践中,债权人可以通过破产起诉来督促企业还款。有些破产诉讼并不真是想让企业破产,而是希望督促企业还款或为重组提供机会,尤其是在今年疫情影响、企业资金流逐渐紧张的情况下。 本组稿件由华商报记者 李程 李王艳 采写
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